Comment ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs ?

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans un bien immobilier, vous devrez payer des impôts et des cotisations sociales sur le loyer que vous percevez. Par conséquent, ces charges financières, qui peuvent être conséquentes, doivent être sérieusement étudiées et anticipées pour calculer au mieux vos revenus locatifs.  Comment sont calculés les impôts, comment choisir le meilleur régime fiscal et donc comment payer le moins d’impôts sur vos revenus locatifs.

Comment sont calculés les impôts ?

·       Impôts liés à la propriété ou à l’occupation d’un bien immobilier.

La taxe d’habitation : c’ est une taxe locale dont le montant dépend principalement des caractéristiques du logement et de sa situation. Elle est versée annuellement et est versée par la personne bénéficiant d’un logement imposable au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’elle soit propriétaire-occupant, locataire ou même occupant indépendant. Progressivement, la taxe d’habitation sera totalement supprimée d’ici 2023. La taxe d’habitation est comprise dans les cotisations pour l’audiovisuel public lorsque le logement imposable dispose d’une télévision.

La taxe de propriété : La taxe foncière est un impôt local qui doit être payé annuellement par tous les propriétaires fonciers. Tout comme la taxe d’habitation, la situation au 1er janvier de l’année d’imposition est prise en compte. Par conséquent, les propriétaires au 1er janvier seront assujettis aux taxes foncières. Il est collecté par les collectivités locales à savoir les villes, les départements et les provinces pour financer les services publics locaux.

·       La base de calcul de la taxe foncière utilise la notion de valeur locative cadastrale du bien, cela correspond au montant annuel potentiel du loyer si le bien est loué., donc c’est le montant auquel s’applique le taux voté annuellement par la collectivité.  La valeur de ce cadastre dépend de plusieurs paramètres tels que la superficie, les conditions générales et de l’environnement. Si la propriété du bien est partagée entre le propriétaire vacant et l’usufruitier, le propriétaire du bien sera assujetti à la taxe foncière.

Autres impôts liés au foncier et à la location

Impôt sur la fortune foncière

Souvent qualifié d’impôt idéologique, l’impôt de solidarité sur la fortune a été transformé en impôt foncier. Désormais, seul l’immobilier constitue l’assiette de l’impôt sur la fortune, alors que celui-ci couvrait auparavant, outre l’immobilier, les espèces comme les comptes courants, espèces, etc. Les placements financiers tels que les actions, les obligations, les mobilier, les véhicules, les bijoux, etc. Il est possible de réduire votre IFI de plusieurs manières, par exemple en versant des contributions à des organismes d’intérêt public ou des investissements alternatifs.

Impôts liés aux revenus locatifs

Les revenus provenant de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu au même titre qu’un salaire ou une pension. Il existe deux types de locations. Les locations vacantes et les locations meublées. Quel que soit le type de location choisi, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus des locations vacances relèvent de la catégorie des revenus fonciers tandis que les revenus des locations meublées relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Dans les deux cas, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux différents, selon le montant des revenus locatifs perçus. Le régime micro, micro-foncier ou micro-BIC est le régime réel. Le micro-régime permet d’obtenir une réduction forfaitaire, 30% pour le micro-foncier, 50% pour le micro-BIC, sur les recettes encaissées tandis que le régime réel permet de déduire de ces dernières les versements réellement encourus par le propriétaire, intérêts d’emprunt, charges de travaux, charges de copropriété, etc. En cas de location vacante, les règles en vigueur s’appliquent comme il se doit si le loyer annuel total est supérieur ou égal à 15 000 €, pour les locations meublées, le régime réel s’applique de plein droit si le montant annuel de la location est supérieur ou égal à 70 000 €.

Le précompte mobilier s’applique également sur les revenus locatifs, l’administration fiscale prélève désormais un acompte mensuel, calculé sur la base des revenus déclarés l’année N-2 sur le compte bancaire du contribuable.

Impôts liés au transfert de propriété

Le droits d’enregistrement: communément appelés frais de notaire , car ils sont payés au notaire. Les frais d’enregistrement doivent être payés lorsque la propriété change de propriétaire. En effet, la rémunération du notaire ne représente qu’une fraction du coût d’acquisition, l’essentiel est constitué des droits d’enregistrement, qui vont de 5,1 à 5,8% du prix des biens achetés. Ainsi, le coût d’acquisition représente un surcoût important lors de l’achat d’un bien immobilier, avec des commandes de 7 à 8% du montant de la transaction, droits d’enregistrement, de notaire, taxe d’enregistrement, etc et doit être payé le jour de signature de l’acte de vente chez le notaire. La vente d’une résidence neuve n’est pas soumise à un droit d’enregistrement mais est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20 %.

Impôt sur les plus-values immobilières

Lorsqu’un propriétaire vend une propriété, le prix de vente peut être supérieur au prix auquel il a acheté la propriété. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat est appelée gain en capital. Les plus-values immobilières sont imposées au taux fixe de 36,2 %. C’est le notaire qui est chargé de calculer les plus-values imposables puis de percevoir et de payer les impôts dus à l’État. Toutefois, l’assiette des plus-values est diminuée de provisions dont le taux dépend de la date de détention du bien. Plus la détention est longue, plus la déduction est élevée, dont le but est de sanctionner la spéculation immobilière à court terme.

Enfin, un certain nombre de biens immobiliers ne sont pas imposés au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières ; la résidence principale, par exemple, est exclue. Alors que de nombreux impôts et taxes pèsent sur l’immobilier, investir dans votre résidence principale reste un bon moyen de se constituer un capital grâce à l’effet de levier bancaire, en particulier dans un environnement de taux d’intérêt bas.  Compte tenu du montant en jeu, l’acquisition de votre résidence principale est souvent un projet de vie qui doit être mûrement réfléchi. Il n’est pas judicieux de prendre des mesures pour déménager immédiatement.

De plus, quel que soit le type d’investissement immobilier envisagé, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation pour réduire la facture d’impôts. Il est donc fortement recommandé d’être bien informé sur leur existence et les conditions de sa mise en œuvre avant d’investir.

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